摘要：中邮证券有限责任公司刘清海近期对保利发展进行研究并发布了研究报告《业绩微幅调整，拿地强度回升、能级提高》，本报告对保利发展给出买入评级，当前股价为15.33元。保利发展(600048)事件保利发展(600048)发布2022年三季报，主要内...
中邮证券有限责任公司刘清海近期对保利发展进行研究并发布了研究报告《业绩微幅调整，拿地强度回升、能级提高》，本报告对保利发展给出买入评级，当前股价为15.33元。
保利发展(600048)
事件
保利发展(600048)发布2022年三季报，主要内容如下：
2022年前三季度公司实现营业收入1564.37亿元，同比增长12.99%，归母净利润130.94亿元，同比下降3.61%；归母净利润率8.37%，同比下降1.44个百分点，EPS1.09元。其中第三季度单季实现营业收入456.53亿元，同比减少5.82%，归母净利润22.68亿元，同比下降30.96%；归母净利润率4.97%，同比下降1.81个百分点，EPS0.19元。
核心观点
业绩微幅调整，收入提升对冲毛利率下降。公司前三季度业绩微幅回落，归母净利润同比下降3.61%。公司报告期内业绩的正向因素主要包括：1）营业收入同比增长约12.99%，2）税金及附加从去年同期的80.50亿元下降至62.76亿元，3）管理费用从去年同期的32.97亿元减少至30.48亿元，原因主要为薪酬支出下降等。公司业绩的拖累项主要是毛利率下降，前三季度毛利率为24.51%，较去年同期下降5.32个百分点，与行业下行趋势一致。
销售额降幅收窄，排名进入前二。公司2022年1-9月销售额降幅相比1-6月收窄，1-9月实现销售额3201.00亿元，同比下降21.97%（1-6月为同比下降26.29%），签约面积1920.51万平方米，同比下降24.50%（1-6月为同比下降21.78%）。2022年1-9月全行业商品住宅销售额和销售面积分别同比下降28.6%和25.7%，公司销售降幅低于行业水平，销售额行业排名相比2021年进步二名至第二位。
拿地强度回升，聚焦核心城市。公司在策略端收敛聚焦，在执行端坚守定力，拿地强度相比去年同期提升3.62个百分点。公司前三季度拓展项目70个（去年同期113个），新增容积率面积771万平方米（去年同期2184万平方米），拓展金额1235亿元（去年同期1434亿元），拿地均价1.60万元/平方米（去年同期为0.66万元/平方米）。上述拿地数据表明公司拿地力度趋于审慎，拿地向高能级城市聚焦，报告期内38个核心城市拓展金额占比为90%，同比提升15个百分点。其中，公司前三季度土地拓展金额在上海、厦门、广州三个核心城市合计占比超过45%。
销售回款率提升，保持财务高度健康。公司上半年抢抓资金回笼，保持资金合理储备，实现销售回笼2939亿元，回笼率达到91.8%（同比提升2.3个百分点），在手货币资金1303亿元，占总资产比重为9%。公司“三道红线”保持绿档，债务期限结构合理，短期偿债压力可控。截至报告期末，公司扣除预收款的资产负债率为66.35%、净负债率为73.02%、现金短债比为1.19。
融资渠道顺畅，持续降低融资成本。公司融资渠道顺畅，第三季度内发行公司债33亿元、中期票据5亿元，平均融资成本仅3.02%。其中，公司8月发行的3年期中期票据票面利率均仅为2.75%，再创公司发行同类产品的历史最低利率。截至三季度末，公司有息负债规模为3639亿元，上半年末综合融资成本约4.32%，较去年末下降14个基点。
投资建议
公司股东背景深厚，管理积极作为，今年拿地力度同比提升，拿地能级显著提高，维持“推荐”评级。考虑到行业销售下行及对公司的影响，我们调整公司盈利预测为2022-2024年营业收入3134.36亿元、3390.51亿元、3605.74亿元，归母净利润285.95亿元、298.15亿元、306.44亿元，EPS2.39元、2.49元、2.56元，对应PE为6.42倍、6.15倍、5.99倍。
风险提示
房地产行业政策调整存在不确定性，结算节奏与毛利率存在不确定性。
证券之星数据中心根据近三年发布的研报数据计算，长江证券薛梦莹研究员团队对该股研究较为深入，近三年预测准确度均值高达85.97%，其预测2022年度归属净利润为盈利282.47亿，根据现价换算的预测PE为6.5。
最新盈利预测明细如下：
该股最近90天内共有28家机构给出评级，买入评级26家，增持评级2家；过去90天内机构目标均价为24.17。根据近五年财报数据，证券之星估值分析工具显示，保利发展（600048）行业内竞争力的护城河良好，盈利能力良好，营收成长性一般。财务可能有隐忧，须重点关注的财务指标包括：有息资产负债率、存货/营收率。该股好公司指标3星，好价格指标3.5星，综合指标3星。（指标仅供参考，指标范围：0 ~ 5星，最高5星）
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