摘要：“活下去”、“起立坐下”、“基本盘”、“黑铁时代”……一向因创造名词而被业内调侃总“说实话”的万科，这次难得地向市场传递了信心。三个月前还在业绩会上反思、检讨与致歉，三个月后，万科董事会主席郁亮在面对股东时压力明显已经缓解。“前线的观察给了...
“活下去”、“起立坐下”、“基本盘”、“黑铁时代”……一向因创造名词而被业内调侃总“说实话”的万科，这次难得地向市场传递了信心。
三个月前还在业绩会上反思、检讨与致歉，三个月后，万科董事会主席郁亮在面对股东时压力明显已经缓解。“前线的观察给了我非常大的信心。只要一个企业能够服务好自己最主要的客户，做出好产品和好服务来，我们还是可以熬过去的。”6月28日，深圳盐田大梅沙总部，万科2022年股东大会上，郁亮在回答市场形势这个问题时，用了“熬过去”，而不是“活下去”这样的说法。
尽管对于市场，郁亮仍保持着不乐观的态度，他认为从短期来看市场已经触底，但是恢复是一个缓慢和温和的过程。但从这次股东大会上可以看出，龙头房企万科已不那么焦虑了。
谈行业
10万亿的房地产行业没理由躺平
郁亮谈行业，可能在过去一段时间内没有几个地产人愿意听，从最初的“总量见顶”，到后面流传出的“活下去”，再到公开宣告“黑铁时代”，这位地产龙头大佬总是一针见血的穿透行业真相。
但这次，郁亮说，短期市场已经触底，恢复仍然需要时间。
他为此列举了数据说明，今年1、2月份商品房销售尽管有下降，但目前来看还是上半年表现稍好的月份，到了4月份情况变得更加严峻，5月份同比下降还是很多，但是环比开始出现了7%的上升。进入6月，市场开始出现了一些起色，数据环比明显上升。
尽管从短期来看，市场似乎是在回暖的，但郁亮认为，6月份有起色体现在环比上，同比来看降幅虽然在收窄，但预计还是会有不小的跌幅，从底部慢慢往上走需要时间。更重要的是，行业进入新的发展阶段，所以我们不能够再沿着过去的逻辑，期待回到过去高峰时的数据和规模。
“行业很艰难，但如果放在社会中去，我们行业一定不是最艰难的一个，所以没有任何理由躺平。”说起行业，郁亮又用了两个量级的词汇，第一，房地产行业是个10万亿级别的市场；第二，行业有千年的历史，常做常新。
10万亿的市场，千年的历史，是郁亮认为能找到市场机会的基础，而关键点便在于产品和服务。
谈业绩
今年要兑现止跌企稳的承诺
“万科1-5月份的销售下降41%左右，相对于百强的表现，稍微强一点，但行业中也有表现更好的企业。”在提及业绩情况的时候，万科总裁、首席执行官祝九胜坦言，万科在年初或3月份时对于市场下行有预估，但没想过这么严重。
针对年初定下的企稳回升的业绩目标，祝九胜表示万科已经提前做了一些铺排和布置，万科会用更积极的销售、更具体的应对来兑现今年实现业绩止跌企稳的承诺。
祝九胜表示，如果看得更长远一点，从两三年的时间跨度来看，万科大体上想实现三个目标。第一，是业绩一定要止跌回稳，把跌势止住；第二，是开发要继续维持在第一阵营的行业地位；第三，能够率先从房地产开发转向不动产开发、经营、服务并重。
业绩止跌企稳的目标如何实现？万科提出，要开发经营本部统筹开发经营业务，发挥开发经营本部的集中管理功能。
祝九胜提到，开发经营本部成立以后也实现了一系列的转变。比如今年在投资方面，前5个月万科投了13块地，其中9块地今年就能够面市，6块地的现金流今年就能够回正，投资标的提升对未来的业绩会起到较好的支撑作用。另在销售方面，从最近新开的33个楼盘的情况来看，万科的流速基本上都能做到当地平均流速的1.5倍到1.8倍，销售能力在不断提升。
谈股票
深铁长期看好万科股价
除了万科对行业的观点和业绩的承诺，万科推出的50%历史最高比例分红派息同样成为股东关注的焦点。
针对是否会继续提高分红比例的问题，万科董事会秘书朱旭表示，万科长期以来坚持稳健的现金派息政策，历史的平均分红比例为33%，近年分红比例稳定在35%左右。未来分红政策还是会综合考虑公司长远发展需要和股东权益维护的平衡，股息分红比例稳定在35%-40%之间，这样有利于长期投资万科的投资者规划好现金流回报。
值得一提的是，根据此前公布的分红方案，万科分红比例拟由2020年的35%跃升至50%，合计拟派发分红112.8亿元，预计每股分红0.97元，而在去年为每股分红金额为1.25元。对此，朱旭在会上解释，2021年度由于万科权益净利润下降超过40%，为了能够使股东分红降幅有所缓解，董事会特别提议把今年的分红比例提高至50%。
而针对大股东深铁集团是否对万科股价和业绩有所评价的问题，深铁集团辛杰董事长特意留言表达了对万科的支持。
朱旭在会上转达了深铁集团董事长辛杰的答复：在外部环境出现巨大挑战的情况下，万科担起了龙头房企的责任，保证了安全经营的底线，非常不容易。作为股东，感谢万科团队，在万科转型的过程中也看到了新的亮点，物业服务、租赁住房、商业、物流、冰雪等经营性业务一直保持快速的增长，这些业务的增速还高于住宅开发业务的增速，总体的营业收入规模也接近了400亿元。这些新的赛道将构成万科新的利润增长点。
辛杰还表示，企业好不好关键是管理层，万科的管理层是值得信赖的，相信郁亮主席所带领的万科团队一定能披荆斩棘，乘风破浪，兑现市场承诺。深铁集团长期看好万科，深铁集团信奉长期主义，未来的路很长，只要万科坚持追求更好的发展，为股东多创造价值和效益，市值一定会逐步修复。
南都·湾财社记者 孙阳
